Haal je recht in een handomdraai

Je recht halen hoeft niet duur te zijn

login

Huurachterstand van een huurder - juridische hulp voor verhuurders

Huurachterstand: 1, 2 of 3 maanden

Huurder betaalt niet? Dit mag je per maand achterstand doen

Start incasso Bekijk opties

Bij 1 maand huurachterstand stuur je een betalingsherinnering, bij 2 maanden een sommatie plus een melding bij de gemeente, en bij 3 maanden kun je ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen. Die driemaandengrens is een vaste lijn in de rechtspraak, maar geen automatisme: de rechter weegt de omstandigheden mee. Wat je in geen enkel stadium mag, is zelf het slot vervangen of de huurder eruit zetten. Hieronder staat per maand achterstand wat er juridisch aan de hand is en welke stap logisch is.

Huurachterstand per maand: wat mag je?

Achterstand	Juridische stand van zaken	Wat je nu doet
1 maand	Staat er een vaste betaaldatum in het huurcontract, dan is de huurder van rechtswege in verzuim zodra die dag verstrijkt (art. 6:83 BW). De wettelijke rente loopt vanaf dat moment.	Betalingsherinnering sturen, persoonlijk contact zoeken en de huurder wijzen op schuldhulpverlening. Ontruiming is nog niet aan de orde.
2 maanden	De achterstand is structureel. Wil je incassokosten rekenen bij een particuliere huurder, dan is eerst een brief met een termijn van 14 dagen verplicht (art. 6:96 lid 6 BW).	Sommatie met die 14-dagentermijn, én de achterstand melden bij de gemeente (vroegsignalering). Die melding heb je later in de procedure nodig.
3 maanden	Vaste rechtspraaklijn: drie volle maandtermijnen achterstand is een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt, tenzij bijzondere omstandigheden zich daartegen verzetten (art. 6:265 BW).	Dagvaarden bij de kantonrechter: ontbinding, ontruiming, achterstallige huur, rente en proceskosten in één vordering.

Drie maanden is een vuistregel, geen knop. Twee dingen kunnen je vordering alsnog laten stranden. Ten eerste de tenzij-clausule van art. 6:265 BW: de rechter kijkt of ontbinding in verhouding staat tot de tekortkoming. Ten tweede de meldplicht — verhuurders van woonruimte moeten een huurachterstand melden bij de gemeente (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, sinds 01-01-2021). Rechters hebben ontbindingsvorderingen afgewezen omdat die melding ontbrak. De plicht geldt ook voor particuliere verhuurders en ook bij geliberaliseerde huur.

Wat mag je als verhuurder?

Dit mag wel

Schriftelijk aanmanen en sommeren
Incassokosten en wettelijke rente rekenen
Beslag leggen op bezittingen (via deurwaarder)
Ontruiming vorderen via de rechter
Huurovereenkomst laten ontbinden

Dit mag niet

Zelf het slot vervangen (eigenrichting)
Nutsvoorzieningen afsluiten
Spullen van huurder op straat zetten
Huurder intimideren of bedreigen
Woning betreden zonder toestemming

Procedure huurachterstand: van sommatie tot ontruiming

1

Sommatie versturen en melden bij de gemeente

Stuur een officiële sommatie (ingebrekestelling) met een termijn van 14 dagen. Vermeld het totaalbedrag, de wettelijke rente en aankondiging van verdere stappen. Vaak is dit al voldoende om betaling te krijgen. Verhuur je woonruimte, meld de achterstand dan ook bij de gemeente — zonder die melding kan de rechter je latere ontbindingsvordering afwijzen.

Kosten: € 240,79 Doorlooptijd: 2 weken

2

Kort geding (spoed) of bodemprocedure

Betaalt de huurder niet na sommatie? Dan kun je naar de rechter. Bij urgente situaties (ernstige overlast, forse achterstand) is een kort geding mogelijk met uitspraak binnen 2-4 weken. Anders volgt een reguliere procedure van 3-4 maanden.

Kosten: € 724,79 + griffierecht

3

Vonnis: ontbinding en ontruiming

Bij 3+ maanden huurachterstand wijst de rechter vrijwel altijd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming toe. Ook de achterstallige huur, rente en proceskosten worden toegewezen.

Hoge slagingskans bij 3+ maanden achterstand

4

Executie door deurwaarder

Met het vonnis kan de deurwaarder de ontruiming uitvoeren en beslag leggen op bezittingen of loon van de huurder om de achterstand te incasseren.

Kosten deurwaarder: ca. EUR 300-800

Veelvoorkomende situaties

Structurele wanbetaling

Huurder betaalt al maanden niet of steeds te laat. Bij 3+ maanden achterstand is ontruiming vrijwel zeker. Ook structureel te laat betalen kan reden zijn voor ontbinding.

Overlast en wanbetaling

Naast huurachterstand ook overlast voor buren? Dit versterkt je zaak. Documenteer de overlast met klachten van buren en eventueel politierapporten.

Huurder onvindbaar

Huurder reageert niet en is mogelijk vertrokken? Je kunt toch dagvaarden (op het bekende adres). Na vonnis kun je de woning laten ontruimen.

Huurder betaalt de laatste maand niet

Bij het einde van de huur laat de huurder de laatste maand onbetaald en zegt: "verreken maar met de borg." Dat mag de huurder niet eenzijdig beslissen. De waarborgsom is bedoeld voor schade en achterstand bij oplevering, niet als betaalmiddel voor de lopende huur. Je mag de volledige huurtermijn vorderen en de borg pas bij oplevering verrekenen met wat er dan werkelijk openstaat.

Wat kun je vorderen?

Achterstallige huur

Alle onbetaalde huurtermijnen

Wettelijke rente

Vanaf vervaldatum elke termijn

Incassokosten

Buitengerechtelijke kosten (BIK)

Proceskosten

Griffierecht, deurwaarder, salaris

Ontbinding huurovereenkomst

Einde aan de huurrelatie

Ontruiming

Huurder moet de woning verlaten

Onze diensten voor verhuurders

Vaste prijzen, geen verrassingen — incl. btw (+ € 60,50 bij een zakelijke wederpartij)

€ 240,79

Sommatie

Officiële ingebrekestelling aan de huurder.

Juridisch onderbouwd
Termijn 14 dagen
Aankondiging procedure
Vaak al effectief

Sommatie versturen

€ 724,79

Ontruimingsprocedure opstarten

Dagvaarding voor ontbinding en ontruiming.

Complete dagvaarding
Vordering huurachterstand
Ontbinding + ontruiming
Procesbegeleiding

Procedure starten

€ 724,79

Kort geding

Spoedprocedure bij urgente situaties.

Uitspraak in 2-4 weken
Voor ernstige gevallen
Voorlopige ontruiming
Spoedeisend belang vereist

Kort geding aanvragen

4.3 (47 reviews)

500+ klanten geholpen

Specialist huurrecht

Snel handelen

Vaste prijzen

Veelgestelde vragen

Over huurachterstand, ontbinding en ontruiming

Bij 3 volle maandtermijnen huurachterstand of meer wijst de rechter ontbinding en ontruiming in beginsel toe. Dat is geen automatisme: op grond van de tenzij-clausule van art. 6:265 BW weegt de rechter of ontbinding in verhouding staat tot de tekortkoming. Bij minder dan 3 maanden hangt het af van de omstandigheden — is het structureel, is er ook overlast? Ook bij een kleinere achterstand kun je de huur via de rechter incasseren, maar ontruiming is dan niet zeker.

De wet noemt geen aantal maanden. Elke gemiste huurtermijn is juridisch al een tekortkoming, en de wettelijke rente loopt vanaf de vervaldag. De grens van drie maanden komt niet uit de wet maar uit de rechtspraak: daarboven wordt ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel toegewezen.

Bij woonruimte wel. Sinds 01-01-2021 verplicht de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening verhuurders om een betalingsachterstand te melden bij de gemeente, zodat die schuldhulp kan aanbieden. De plicht geldt ook voor particuliere verhuurders en bij geliberaliseerde huur. Voorwaarde vooraf: je hebt minimaal één schriftelijke herinnering gestuurd, persoonlijk contact geprobeerd en de huurder gewezen op schuldhulpverlening. Ontbreekt de melding, dan kan de rechter je ontbindingsvordering afwijzen.

Nee, niet eenzijdig. De waarborgsom is bedoeld voor schade en openstaande posten bij oplevering, niet als betaalmiddel voor de lopende huur. Je mag de volledige laatste huurtermijn vorderen en pas bij de eindafrekening verrekenen met wat er dan werkelijk openstaat.

Een reguliere procedure duurt 3-4 maanden tot vonnis. Daarna heeft de huurder meestal 14 dagen om vrijwillig te vertrekken. Vertrekt de huurder niet, dan voert de deurwaarder de ontruiming uit (nog 2-4 weken). Totaal: 4-6 maanden. Bij een kort geding kan het in 4-6 weken.

Ja. Het vonnis geeft je een executoriale titel voor de huurachterstand. De deurwaarder kan beslag leggen op loon, uitkering of bezittingen van de ex-huurder. Een vonnis is 20 jaar geldig, dus je kunt lang proberen te incasseren.

Als de huurder voor de zitting de volledige achterstand (inclusief rente en kosten) betaalt, kan de rechter de ontruiming afwijzen. Dit is de "laatste kans" voor de huurder. Betaalt de huurder na de zitting, dan is het te laat en volgt ontruiming.

Nee. Je bent niet verplicht de borg te verrekenen zolang de huurder nog in de woning woont — je mag de volledige achterstand vorderen. Na ontruiming verreken je de borg met de schade en de eventueel resterende achterstand.

Gerelateerde informatie

Huurder betaalt niet?

Wij helpen je de achterstand te incasseren en indien nodig de huurder te ontruimen.

Sandra:

Hoi, ik ben Sandra. Ik help je de weg te vinden bij Rechtfabriek. Wat wil je weten?